Passar por dificuldades financeiras temporárias é uma realidade que afeta milhares de famílias que possuem financiamento imobiliário. No entanto, quando as parcelas entram em atraso, muitas pessoas são surpreendidas com a notícia de que seu imóvel foi consolidado pelo banco ou até levado a leilão sem que tenham tido a chance real de regularizar a dívida.
Se o seu imóvel foi direcionado a leilão pelo banco, saiba que a lei exige o cumprimento de formalidades rigorosas pela instituição financeira. A inobservância desses requisitos legais é motivo para anulação judicial dos atos do banco e recuperação do imóvel.
A seguir, explicamos como a Justiça tem decidido e como funciona a anulação de leilões extrajudiciais com base na legislação e em precedentes judiciais recentes.
Como Funciona a Execução da Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997)?
Nos contratos imobiliários com garantia de alienação fiduciária, o banco figura como credor e proprietário fiduciário do bem até a quitação final. Quando ocorre inadimplemento, a instituição não precisa mover uma execução comum na Justiça; ela utiliza o rito da Lei nº 9.514/1997 perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Todavia, esse procedimento não concede ao banco poderes ilimitados. Para tomar a propriedade e leiloar o bem, o credor é obrigado a cumprir etapas indispensáveis:
- Intimação pessoal para purgação da mora: O devedor deve ser notificado pessoalmente pelo Cartório de Registro de Imóveis para quitar as parcelas em aberto no prazo legal de 15 dias.
- Consolidação da propriedade: Apenas se a intimação pessoal for válida e o devedor deixar transcorrer o prazo sem pagar, a propriedade pode ser consolidada em nome do banco.
- Comunicação obrigatória dos leilões: Uma vez consolidado o bem, o banco deve obrigatoriamente notificar o mutuário acerca das datas, horários e locais dos leilões públicos, permitindo-lhe exercer o direito de preferência ou quitar o saldo devedor.
O descumprimento de qualquer uma dessas etapas gera nulidade insanável de todo o procedimento.
Principais Falhas dos Bancos que Anulam o Leilão
- Notificação de Mora Entregue a Terceiros ou em Portaria Virtual
Para que a mora seja legalmente constituída, a intimação deve ser pessoal. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os Tribunais estaduais não admitem notificações entregues a portarias de terceiros sem a observância de hora certa ou em prédios com sistemas de portaria virtual/remota. A entrega de notificação a quem não possui procuração para recebê-la invalida a consolidação da propriedade.
- Ausência de Intimação Pessoal sobre as Datas dos Leilões
Mesmo que tenha havido a consolidação da propriedade, a jurisprudência pacífica do STJ exige a intimação prévia e pessoal do mutuário sobre as datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.
Essa comunicação é imprescindível para garantir o direito de preferência e a faculdade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. A falta dessa comunicação acarreta a nulidade absoluta do leilão.
- Possibilidade de Purgação da Mora em Juízo
Ao ingressar com a ação competente (Ação Anulatória com pedido de tutela de urgência), o mutuário que demonstra boa-fé depositando judicialmente os valores devidos tem o direito de restabelecer o contrato original de financiamento.
Caso Real: Vitória na Justiça Anula Atos do Banco e Devolve o Imóvel aos Mutuários
Em recente atuação do escritório FELIX PORTO Advogados Associados perante a 6ª Vara Cível de Vitória/ES (Processo nº 0008128-74.2019.8.08.0024), a Justiça julgou totalmente procedentes os pedidos de mutuários em face do Banco Santander.
No caso concreto, o banco havia iniciado a consolidação do imóvel após notificações irregulares entregues sem a observância das regras de citação/intimação pessoal em condomínio dotado de portaria virtual, além de não comprovar a cientificação pessoal dos leilões designados.
A sentença proferida pelo Poder Judiciário determinou:
- A declaração de nulidade da notificação do cartório e dos leilões extrajudiciais realizados;
- O cancelamento definitivo da consolidação da propriedade averbada na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis;
- A homologação da purgação da mora mediante os depósitos judiciais realizados ao longo do processo;
- O restabelecimento integral do contrato de financiamento imobiliário em suas condições normais.
O que Fazer se o seu Imóvel Está Ameaçado de Ir a Leilão?
Se você recebeu aviso de consolidação de propriedade, tomou conhecimento de que seu imóvel está anunciado em leilão ou verificou falhas na notificação do banco, o fator tempo é determinante:
- Reúna a documentação do contrato: Tenha em mãos a matrícula atualizada do imóvel, o contrato de financiamento e todas as notificações recebidas.
- Consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário e Bancário: O profissional analisará se o rito da Lei nº 9.514/1997 foi integralmente respeitado ou se há nulidades que justificam a concessão de liminar para suspender o leilão.
- Ingresse com a Ação Anulatória com Pedido Liminar: A tutela de urgência visa paralisar imediatamente a realização do leilão ou os efeitos da arrematação, resguardando a posse do bem e a higidez do seu patrimônio.
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O escritório FELIX PORTO Advogados Associados conta com equipe especializada na defesa de mutuários contra abusividades bancárias e na anulação de leilões extrajudiciais de imóveis.
Teve seu imóvel notificado ou levado a leilão de forma irregular?
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